Doar dacă ai construit casa fără autorizație, când este necesar să o demolezi? Un ghid pentru a te conforma legilor.

În România există numeroase locuințe construite fără autorizație, iar legislația a impus deja dublarea impozitelor pentru o perioadă de cinci ani și posibilitatea demolării construcției în anumite situații. Specialiștii intervievați de au oferit detalii despre modul în care proprietarii pot intra în legalitate în aceste cazuri.

De la 1 ianuarie 2026, legislația din România referitoare la locuințele ridicate fără autorizație a suferit modificări semnificative. Noul cadru normativ urmărește simplificarea procedurilor de obținere a autorizațiilor de construire, dar construirea unei case fără autorizație rămâne sancționată cu amenzi, oprirea lucrărilor și, în unele cazuri, demolarea construcției.

Una dintre principalele modificări constă în introducerea unor sancțiuni fiscale mai aspre. Proprietarii clădirilor construite fără autorizație pot fi supuși plății unui impozit majorat, de până la 100%, pe o perioadă extinsă, și sunt obligați să declare aceste construcții.

Specialiștii consultanți de au detaliat condițiile în care poate fi dispusă demolarea unei construcții și ce pot face proprietarii pentru a intra în legalitate.

„Edificarea unei construcții fără autorizație este considerată contravenție conform Legii nr. 50/1991. Conform art. 26 alin. (1) lit. a) din această lege, această faptă este sancționată cu amenzi cuprinse între 1.000 și 100.000 de lei.

Odată cu aplicarea amenzii, conform art. 28 alin. (1) și (2) din Legea nr. 50/1991, se pot lua și măsuri complementare precum oprirea lucrărilor și, în anumite cazuri, demolarea construcției executate fără autorizație, decizia aparținând autorității competente sau instanței, pe baza planurilor urbanistice și a regulamentelor locale, a declarat avocata Carmen Bănățeanu.

Potrivit acesteia, termenul de prescripție a răspunderii în această situație este de 3 ani de la finalizarea efectivă a construcției. După această perioadă, autoritățile nu mai pot aplica sancțiuni contravenționale.

În cazuri grave, cum ar fi lucrările de construcție neautorizate pe imobile monumente istorice sau continuarea lucrărilor după ce s-a dispus suspendarea acestora de către organul de control, fapta poate fi considerată infracțiune conform art. 24 din Legea nr. 50/1991”, a adăugat ea, explicând că termenul de prescripție pentru răspunderea penală este de 3 ani de la săvârșirea infracțiunii.

Construirea unei locuințe fără autorizație de construire reprezintă una dintre cele mai frecvente probleme juridice din domeniul imobiliar din România, a explicat avocata Elisabeta Stan.

„Deși mulți proprietari aleg această variantă din motive legate de timp sau costuri, consecințele pot fi semnificative atât din punct de vedere al sancțiunilor contravenționale, cât și al dificultăților ulterioare în vânzarea imobilului”, a declarat avocata pentru .

În plus, pe lângă amenzile care pot ajunge până la 100.000 de lei și nu pot fi plătite reduse, organele de control pot impune și sancțiuni suplimentare.

„Organele de control pot dispune, pe lângă amenzile aplicate, și oprirea lucrărilor, obligația de a intra în legalitate prin obținerea autorizației de construire și chiar demolarea construcției, în situația în care nu se obține autorizația de construire în termenul stabilit de organele de control”, a declarat Elisabeta Stan, adăugând că primăriile sau Inspectoratul de Stat în Construcții pot stabili cuantumul amenzilor.

Conform Codului Fiscal, în cazul construirii unei clădiri în cursul unui an, proprietarul acesteia trebuie să depună o declarație la organul fiscal local în a cărui rază teritorială se află clădirea, în termen de 30 de zile de la data achiziției și să plătească impozit pe clădiri începând cu 1 ianuarie al anului următor, a explicat avocata Carmen Bănățeanu.

„Declararea clădirilor pentru impozitare și înregistrarea acestora în evidențele autorităților locale reprezintă o obligație legală pentru proprietarii care dețin aceste imobile, chiar dacă acestea au fost construite fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia”, a spus Bănățeanu.

Potrivit acesteia, în cazul în care clădirea nu este declarată de către proprietar, conform art. 461 din Codul Fiscal, valoarea impozitului stabilit de către organul fiscal local va fi majorată succesiv, cu 30% pentru fiecare interval de întârziere sau fracțiune de interval de 6 luni de întârziere, calculat după expirarea termenului de 30 de zile, aplicat la valoarea inițial stabilită. Majorarea se aplică pentru anul fiscal pentru care se stabilește impozitul.

Pe de altă parte, avocata Elisabeta Stan a subliniat că „sunt impozabile și construcțiile nefinalizate, dar executate în baza unei autorizații de construire a cărei valabilitate a expirat”.

„În această situație, impozitul este datorat doar pentru suprafața construită desfășurată care are elementele structurale de bază ale unei clădiri, respectiv pereți și acoperiș, și se calculează raportat la suprafața menționată în procesul-verbal de recepție parțială.

Impozitul pe clădiri poate fi stabilit pentru o perioadă de 5 ani înainte de control, putând fi aplicate penalități de întârziere, dobânzi și penalități pentru nedeclarare”, a declarat Elisabeta Stan pentru .

Există mai multe modalități prin care o construcție realizată fără autorizație poate fi adusă în legalitate.

„Dacă construcția are o vechime mai mare de 3 ani, nu se mai poate aplica amenda contravențională, dar pentru a fi înregistrată este necesară o expertiză tehnică care să ateste că imobilul corespunde din punct de vedere tehnic și structural. Dacă construcția are o vechime mai mică de 3 ani, atunci intrarea în legalitate implică parcurgerea întregului proces de autorizare, începând cu obținerea certificatului de urbanism.

În acest ultim caz, intrarea în legalitate este posibilă doar dacă clădirea respectă regulile de urbanism aprobate pentru zona în care a fost construită. În situația construcțiilor cu o vechime mai mică de 3 ani, neintrarea în legalitate poate duce la demolarea construcției”, a explicat avocata Elisabeta Stan.

Avocata Carmen Bănățeanu a detaliat că există diferite modalități de a intra în legalitate în funcție de anul construcției, anterior sau ulterior anului 2001.

În cazul clădirilor construite înainte de 2001, construcția va fi înregistrată pe baza unui certificat de atestare fiscală emis de autoritatea locală și a documentației cadastrale.

Pentru clădirile construite după 2001, înregistrarea poate fi făcută direct dacă construcția are o vechime de peste 3 ani de la finalizarea lucrărilor.

„În această situație, termenul de prescripție pentru răspunderea contravențională a expirat, iar sancțiunile contravenționale nu mai pot fi aplicate. Legea nr. 50/1991 permite intrarea în legalitate prin înregistrarea construcției în baza unui certificat de atestare/adeverință privind construcția, emis pe baza unei expertize tehnice care confirmă respectarea cerințelor de calitate în construcții și reglementările de urbanism”, a explicat Bănățeanu pentru .

Aceste prevederi se referă strict la situațiile în care termenul de prescripție a răspunderii contravenționale a expirat, având în vedere doar răspunderea contravențională pentru construcția fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia.

„În cazul în care fapta este considerată infracțiune, prevederile legale nu permit intrarea în legalitate în acest mod, chiar dacă termenul de prescripție a răspunderii penale este de 3 ani”, a explicat avocata Bănățeanu.

Dacă construcția a fost finalizată de mai puțin de 3 ani, intrarea în legalitate se poate face numai prin obținerea unei autorizații de construire de la autoritatea competentă, care va verifica respectarea cerințelor legale și a reglementărilor de urbanism.

„Dacă aceste condiții nu sunt îndeplinite, autoritatea locală poate refuza eliberarea autorizației, iar organele de control pot solicita demolarea construcției”, a explicat Carmen Bănățeanu.